Sveriges finansieringssystem kväver byggandet – låt Europa visa vägen

Svenska storbanker har länge varit motorn i finansieringen av bostadsprojekt, men enligt ECB har hårdare krav och ökade risker gjort att bankerna har dragit ned på sin utlåning till nya byggprojekt. Finansieringslandskapet är på väg att förändras, men Sverige saknar de strukturer som krävs för att ta tillvara på möjligheterna med alternativ finansiering. Vi måste låta resten av Europa visa vägen om vi ska förbättra bostadsmarknaden, skriver Lottie Löf, Bostadskreditfondens vd, och Peter Zonabend, vd Arwidsro.

Situationen på bostadsmarknaden är illa. Det är tydligt att det svenska systemet inte fungerar. En central orsak till de stora utmaningarna är att finansieringen inte fungerar. Många projekt som kräver mer flexibla finansieringslösningar än vad det nuvarande systemet kan erbjuda stannar upp eller blir inte av. För byggbolag innebär det försenat byggande, för samhället en alltmer utmanande bostadsmarknad.

Europa visar vägen

Enligt OECD har Sverige ett av Europas mest bankcentrerade finanssystem. Omkring 70–80 procent av företagens externa finansiering sker via banker, jämfört med cirka 55–60 procent i euroområdet, enligt ECB. Samtidigt saknas ett tydligt och ändamålsenligt ramverk för alternativa kreditgivare, till skillnad från i flera EU-länder där det finns tydliga ramverk på plats.

En studie från KTH visar att banklån utgör en mycket hög andel av finansieringen för svenska kommersiella fastighetsbolag. Alternativa finansieringsformer är betydligt mer marginella än i övriga Europa. Den internationella jätten JLL:s siffror indikerar att traditionella banker numera står för omkring 35 procent av kommersiella fastighetslån i Europa, jämfört med över 70 procent för 20 år sedan. Resten finansieras idag av fonder och institutionella investerare.

ECB har i flera rapporter pekat på vikten av en bredare finansieringsbas med fler finansieringsformer. En utveckling som bidrar till att sprida riskexponeringen, vilket i sin tur gör kapitalförsörjningen till fastighetssektorn mer robust över konjunkturcyklerna.

Sverige halkar efter

Sveriges strukturer och regelverk gör att enorma kapitalvolymer står vid sidan av, samtidigt som projekt stoppas av brist på finansiering. Det är inte rimligt. Därför föreslår vi följande åtgärder för ett mer fungerande finansieringssystem:

1. Inför ett tydligt ramverk för alternativa aktörer

Finansinspektionen och regeringen behöver hämta inspiration från resten av Europa och införa regler och incitament som gör det möjligt för alternativa aktörer att finansiera bostadsprojekt i större utsträckning. Genom att skapa ett transparent regelverk liknande de som finns i till exempel Frankrike och Tyskland kan kapitalflödena till bygg- och bostadssektorn breddas utan att risknivån i systemet ökar.

2. Satsa på statliga garantier

Garantier för exempelvis tidiga skeden, markanvisningar eller hållbarhetsrelaterade projekt skulle göra det möjligt för fonder att låna ut till rimliga villkor. Modeller motsvarande den tyska KfW-strukturen eller den danska kreditgarantin för gröna investeringar kan till exempel fungera som förebilder. För att fungera långsiktigt bör garantierna vara tydligt villkorade och prissatta, och bara användas i projekt som är samhällsekonomiskt sunda. Poängen är inte att eliminera risk, utan att dela den på ett sätt som frigör kapital där behoven är som störst.

3. Underlätta samverkan mellan aktörer

Kombinerade upplägg som inkluderar fondkapital ger robust finansiering och möjliggör fler byggstarter. Sådana hybridlösningar är vanliga i flera EU-länder och har visat sig effektivt sprida risker mellan aktörer. Genom att utveckla gemensamma standardavtal och kreditprocesser kan finansieringen bli både snabbare och mer förutsägbar, så att resurser kan frigöras till fler bostäder i hela landet.

Vi kan inte vänta

Alternativ finansiering är en nödvändighet för att rädda bostadsmarknaden. Att hoppas på att det nuvarande systemet ska lösa den situationen är inte realistiskt. Genom att ta tillvara på erfarenheterna från övriga Europa och öppna för fler finansieringsalternativ kan Sverige få igång byggandet på riktigt.

Lottie Löf, vd Bostadskreditfonden
Peter Zonabend, vd Arwidsro