Krav på förhandsförsäljning måste förändras

Enligt Boverkets senaste (nedreviderade) prognos för perioden 2024 – 2033 behövs det 52 330 nya bostäder per år. Förra året byggstartades endast hälften av det. Det beror till stor del på de höga krav på förhandsförsäljning som bankerna ställer. En modell som växte fram under det glada 2010-talet när köpare stod i kö för att teckna förhandsavtal och sedan kunna sälja med förtjänst lagom till inflyttning.

Bostadsfesten tog slut i spåren av covid-inflationen när styrräntan höjdes åtta gånger på bara drygt ett år. Byggstartade bostäder föll med totalt 60 procent, och för bostadsrätter var fallet ännu större. Det var den största inbromsningen i nybyggnation sedan valutakrisen i början av 1990-talet, medan den dramatiska ökningen i byggkostnader var den största sedan Koreakriget. De köpare som tecknat sig före räntehöjningen har nu fått känna av riskerna med förhandsavtal.

Riksbanken varnade redan 2018 för faran med att belasta hushållen för hårt och påtalade samtidigt att andra finansieringsmodeller med bättre riskfördelning sannolikt är ett måste för att fler bostadsrätter ska kunna produceras. Marknaden behöver en modell som säkerställer långivaren utan att använda hushållen som riskbärare. Risken måste flyttas till fler och starkare aktörer.

Vi förespråkar en modell som baseras på en försäkringsgaranti som säkerställer att bostadsrättsföreningen blir fullkapitaliserad – en fullteckningsgaranti. Modellen har tagits fram i nära samverkan mellan långivare och försäkringsbranschen med inspel från Byggföretagen och enskilda bostadsutvecklare.

Tanken bakom modellen är att det i början av ett bostadsprojekt finns en fundamental osäkerhet om var marknadspriserna kommer ligga när projektet är klart. Ingen vet. Med förhandsavtal före byggstart binder sig köparen till ett pris långt i förväg, medan marknadspriset vid tillträdet kan vara högre eller lägre. Modellen gör det lättare för bostadsutvecklaren att slutföra projektet genom att anpassa sig till det pris marknaden accepterar. Föreningens ekonomiska plan är garanterad av försäkringsbolaget som då samtidigt säkerställer bankens kreditexponering under byggkreditivet.

Banken behöver inte förlita sig på förhandsavtal och får istället en starkare säkerhet. Bostadsutvecklaren kan välja att senarelägga försäljningen till en tidpunkt som är mer attraktiv för bostadsköparen som då avlastas från prisfallsrisken under byggtiden. Modellen medför även att byggbranschens kapitalförsörjning blir mer robust vid oväntade omvärldsförändringar. Flyttkedjorna på bostadsmarknaden underlättas också, eftersom det blir möjligt att köpa närmare inflyttning och sälja sitt befintliga boende i samma marknad.

Modellen har testats i pilotprojekt där beräkningar pekar på att projektvinsten ökar med cirka 25 procent. Byggstart tidigareläggs med sex till åtta månader vilket förkortar projektets genomförandetid.

Det positiva resultatet beror på att bygget kommer igång tidigare och projektet genomförs med lägre osäkerhet. Samtidigt kan merparten av bostäderna säljas efter byggstart. Det är mer attraktivt för köparen att binda upp sig efter byggstart och då blir betalningsviljan högre. Den ökade lönsamheten i kombination med lägre risk för bostadsköparen gör att fler bostadsprojekt kan genomföras.

Vi kan inte vänta längre, det är hög tid att vi agerar för en bättre marknad. En förändrad finansieringsmodell gör det möjligt att långsiktigt nå upp till den nivå av bostadsbyggande som Sverige behöver.

Lottie Löf, Bostadskreditfonden
Martin Atterby, FRF Partners
Carl Ljungqvist, Gallagher

 

Vill du veta mer?
Här kan du läsa mer om hur fullteckningsgarantin fungerar.